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宝山区加快推进产业转型、盘活存量工业用地的规划土地管理实施意见
日期:[2018/6/30] 作者:[信息中心] 阅读数:


第一条 (目的依据)

根据《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见》(沪府发〔2014〕14号)、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(沪规土资地〔2015〕891号)、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》(沪府办〔2016〕22号)、《上海市加快推进具有全球影响力科技创新中心建设的规划土地政策实施办法》(沪府办〔2017〕69号)等文件,为进一步提高我区土地节约集约利用水平,规范我区“104”区块、“195”区域内存量低效工业用地的盘活利用,根据区委、区政府部署要求,结合宝山区实际情况制定本实施意见。

第二条 (适用范围)

本实施意见适用于宝山区“104”区块(工业园区)内产业项目提升及存量低效工业用地的盘活利用;“195”集中建设区内存量低效工业用地转型的盘活利用。

第三条 (管理原则)

按照“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本策略,遵循统筹规划、提质增效、利益平衡、全生命周期管理的原则,积极探索,充分挖掘存量建设用地资源,开展结构调整和能级提升,提高土地利用质量和效益。

第四条 (工作机制)

成立由区规划土地局牵头的宝山区盘活存量低效工业用地规划土地管理工作小组(以下简称“工作小组”),成员单位由区经委、区发展改革委、区建设管理委、区商务委、区科委、区财政局、区环保局、区绿化市容局、区税务分局、区土地储备中心等部门及项目涉及的镇、园区组成。

第五条 (职责分工)

区规划土地局负责组织、协调存量低效工业用地盘活工作,依法落实相关规划和土地管理政策,统筹盘活项目的计划、规划和土地管理。

区经委牵头负责制定低效工业用地的认定评价标准和园区平台公司的认定办法,对新引进产业项目及园区平台公司的认定、评估、上报及后续监管。

区发展改革委牵头研究制定存量低效工业用地盘活的配套政策,负责项目协调落实。

区财政局牵头对盘活存量低效工业用地给予一定财政支持。

其他相关部门依法在各自职责范围内,支持园区及相关镇政府、园区管委会做好相应的服务、协调、管理工作。

各镇政府、园区管委会是存量低效工业用地盘活工作责任主体,负责存量工业用地的使用管理、绩效考核,协调推进具体项目的实施。

第六条 (规划调整机制)

对涉及存量盘活项目规划调整可按简便方式操作,具体调整内容及调整方式按沪府办〔2017〕69号文执行,原则上工业用地容积率可提高到2.0,研发用地容积率可提高到3.0,且视产业需求,可参照同区位商办项目核定。

第七条 (“104”区块土地盘活机制)

(一) 土地收回重新出让

1、协议收地

镇、园区认定具有盘活价值的存量低效工业用地,经上报区政府同意后可采取协议收储方式进行盘活利用。重新收储完成后,由镇、园区根据产业发展导向和年度出让计划,重新开展地块出让工作。

对已合法取得房地产权证的工业用地,镇、园区与企业洽谈的收储价格以双方认可的市场评估价为基准,溢价不超过20%的,由镇政府或园区管委会集体决策后直接操作;溢价超过20%的,由镇政府或园区管委会上报区政府审议后操作。

对因政府原因或政府与企业原因形成的供而未建的工业用地,镇、园区与企业洽谈的收储价格以原土地出让价格为基准,溢价不超过20%的,由镇政府或园区管委会集体决策后直接操作;溢价超过20%的,由镇政府或园区管委会上报区政府审议后操作。

2、解除出让合同

因政府原因形成的、超过出让合同约定两年未动工开发的闲置土地,根据《宝山区闲置土地处置实施意见(试行)》(宝府办〔2015〕80号),经区规划土地局调查认定报区政府批准后,解除出让合同,并在市规划国土资源局和市财政局同意、区财政局收回原已拨付给镇、园区的部分土地出让金后,全额退还土地出让金。镇、园区根据企业实际发生的财务成本和管理费用,给予适当补偿。收回的土地由园区或区土地储备中心重新收储出让。土地再次出让后,镇、园区支付的补偿费用纳入土地成本。

3、无偿收地

因企业自身原因形成的、超过出让合同约定两年未动工开发的闲置土地,根据《宝山区闲置土地处置实施意见(试行)》(宝府办〔2015〕80号),经区规划土地局调查认定报区政府批准后,无偿收回土地使用权,收回土地由园区或区土地储备中心重新收储出让。

对违反合同其他约定(如考核不达标、违法违规改变用途拒不整改、严重环境污染等)引起的无偿收回土地,解除出让合同后由园区或区土地储备中心重新收储出让。

(二) 节余土地分割转让或收储

对通过出让方式并已合法取得房地产权证的产业项目类工业用地,在满足自身需要后节余的土地,符合规划分割条件并可以独立开发的,可进行分割转让或收储。

节余土地规划土地用途未发生改变的,经工作小组审核同意后,可分割转让给园区开发平台或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目。由原土地权利人制定项目“两图一表”和建筑规划设计方案,向上海市土地交易市场提出申请,以带产业项目方式采用定向挂牌方式转让。土地转让价格不得高于上一年度本区域内工业用地产业项目类的平均地价。转让的年限为原土地使用权的剩余年期。完成转让后,受让人与原土地权利人签订土地使用权转让合同,并与区规划土地局签订土地全生命周期监管协议;原土地使用权人与区规划土地局签订土地出让补充合同,调整用地范围,落实土地全生命周期管理要求。原土地权利人、受让人凭土地出让合同、土地使用权转让合同和监管协议等,到区不动产登记机构办理登记。

节余土地规划用途发生改变的,符合存量工业用地零星转型规定的,报区政府同意后,可由原土地权利人按照规划用途补地价后自行开发。

分割后收储具体要求见本条第一款第一点“协议收地”。

(三) 工业用地提高容积率

对合法存量工业用地因发展需要提高建筑容积率或增加地下空间的,经评估符合园区产业项目准入条件的,可按规划提高建筑容积率或增加地下空间,并结合建筑方案编制对绿地率、建筑密度等指标进行调整,经工作小组审核通过后进行方案报批。土地使用权人依批准的建筑方案,按照市场评估价补缴土地出让价款,签订补充出让合同,合同中纳入全生命周期管理相关约定。

原企业根据税收贡献经镇、园区同意,工作小组审议,报区政府同意后,可以按一定浮动比例补缴土地出让价款,对于申请当年前三个整年度年平均亩产税收达到区工业项目准入条件(当前为50万元/亩)的,可按市场评估价的70%补缴;申请当年前三个整年度年平均亩产税收达到区工业项目准入条件150%的,可按市场评估价的40%补缴;申请当年前三个整年度年平均亩产税收达到区工业项目准入条件200%的,可全部予以减免。

新引进企业对其投产后的每年税收情况根据上述标准做出承诺,经镇、园区同意,工作小组审议,报区政府同意后,减收或免收应补缴的土地出让价款。待项目达产后,由区经委根据全生命周期管理要求对其经营状况进行评估,如未达到承诺的每年应缴税收,则补缴减免的土地出让价款。

对增加的建筑面积,企业在满足自身需求的情况下,可提供一定量的物业给镇、园区,支持镇、园区发展众创空间、孵化器等新型服务平台。

(四) 调整主体开发利用

1、司法拍卖

竞买人竞拍司法拍卖的房地产或土地使用权,其土地用途必须符合规划要求,项目必须符合宝山区产业项目准入条件。

因企业行为被法院查封的存量建设用地,由镇、园区牵头区相关部门提前介入司法拍卖流程,按照市高级人员法院和市规划国土资源局《关于强制执行出让土地使用权座谈会议纪要》有关意见进行协调沟通后,明确竞买人准入评估原则。拍卖流程结束后,对供而未建的建设用地由区规划土地局与新竞得人重新签订出让合同,合同中纳入全生命周期管理相关约定;对原已合法取得房地产权证的建设用地,由竞得人直接到区不动产登记机构办理房地产转移登记手续。

2、产权交易

竞买人通过上海联合产权交易所竞得的产业项目,其土地用途必须符合规划要求,项目必须符合宝山区产业项目准入条件。镇、园区要提前介入交易流程,在符合交易规则的前提下,积极与产权交易所沟通协调,引进符合园区产业发展导向的新企业。

3、股权转让

经工作小组同意后,原企业可以将全部或部分股权转让给股东以外第三人,实现企业整体或部分转让,受让人应当与原企业所在镇、园区沟通,对收购后的土地及资产用途达成一致的情况下,支持以新项目收购股权的方式进行盘活利用。

(五) 工程转让

对已建成项目或完成投资额25%以上的在建工程项目,由镇、园区搭建平台,引入符合园区产业导向的企业,并协助其完成与原土地权利人在二级土地交易市场的转让。

(六) 调整为标准厂房类工业用地

对已合法取得房地产权证的产业项目类工业用地,位于工业园区内且符合规划的,经工作小组审核同意,按照市场评估价补缴土地出让价款后调整为标准厂房类用地,签订补充出让合同,实施土地全生命周期管理。建设用地使用权不得整体或分割转让,宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让,可以出租给符合园区准入条件的工业投资项目。

对园区平台持有的工业用地标准厂房类物业不超过50%部分,在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上,可转让给高新技术企业、“四新”企业和生产性服务企业等。上述企业按规定退出的,其物业由园区平台通过房地产转让方式按约定的价格标准优先回购,也可经园区平台同意转让给符合条件的企业。

(七) 建设标准厂房、研发总部通用类物业

对已合法取得房地产权证的产业项目类工业用地,企业发展先进制造业、生产性服务业、开发总部经济及发展“互联网+”等产业的;园区平台公司利用存量工业用地建设标准厂房、研发总部通用类物业发展众创空间、孵化器等新型服务平台的,在符合规划,并经工作小组认定后,可享受过渡期政策,并签订补充出让合同,实施土地全生命周期管理。

过渡期支持政策以5年为限,过渡期内按原土地用途管理,涉及按规划提高容积率补缴土地出让价款的,经工作小组同意后,可以在项目竣工后房地产登记前缴纳,但不得超过5年。

5年期满以及过渡期内经出让人同意土地房屋可以整体转让,按新用途、新权利类型、市场价,以协议方式办理用地手续;按规划提高容积率的,补缴土地价款。

第八条 (“195”存量土地盘活机制)

(一)盘活转型

鼓励“195”区域内存量工业用地转型商业和商务办公用地,按照《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》(沪府办〔2016〕22号)文件规定,在符合规划、区域发展定位等前提下,经区政府同意后,通过双评估补地价方式,办理土地转型和出让手续。

(二)收储转型

由区土地储备中心根据年度储备计划,对存量工业用地进行收储后公开出让。

第九条 (操作流程)

(一)制定年度盘活计划

由各镇政府、园区管委会在每年四季度确定下一年度需盘活利用项目,并提出盘活利用的可行方案和发展目标,由区规划土地局汇总,经工作小组研究后,在年底报区政府常务会议审议,并制订年度盘活、转型计划。

(二)选定方案具体操作

由镇政府、园区管委会牵头负责盘活方案的落实;区发展改革委牵头协调相关职能部门支持镇、园区及企业办理项目的审批手续;区规划土地局牵头协调相关职能部门办理存量工业用地转型补地价手续。对计划内的盘活利用项目,逐项研究方案并明确时间节点,由镇政府、园区管委会按照时间节点要求落实。

(三)定期汇报实时跟踪

由镇政府、园区管委会将盘活利用项目纳入工业用地全生命周期管理,并定期向负责产业项目后续考核监管的部门进行情况汇报,重点跟踪盘活利用项目的固定资产投资强度、达产税收、节能环保等情况。

第十条 (盘活项目要求)

(一)产业类型控制

加强对产业类型的控制,对产业入园进行有效引导,争取在5~10年内形成规模化、集成化的产业集群。

(二)准入标准控制

加强对产业项目准入标准的控制,对准入涉及的产业导向、产业布局、规划选址、环境保护、投资强度、土地产出率、亩产税收等指标进行控制。

(三)考核评估控制

开展全生命周期管理,分阶段实施土地绩效评估,分别在达产阶段、达产后每四年、出让年期到期前等阶段进行评估。具体评估科目及标准以出让合同约定为准。

(四)违章建筑控制

加强对违章建筑的管控,加大力度对企业现有的违章建筑进行整治拆除,同时对后续引入企业坚决杜绝新的违章建筑产生。

(五)低效用地控制

依据我区低效工业用地认定评价标准,开展土地利用绩效评价,综合运用产业、环保、工商、安监等监管措施,强化实施土地使用权退出,有效控制低效用地产生。

第十一条 (产业发展支持政策)

(一)配套面积支持

结合产业转型发展、科技创新等特点,允许工业用地产业类项目、研发总部产业类项目和园区平台公司工业用地标准厂房类项目、研发总部通用类项目的配套科技创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例不超过15%。

(二)用地指标支持

确保区政府重点推进的新增产业项目用地指标,包括新增建设用地计划和耕地占补平衡指标,通过建设用地减量化验收指标库落实。对重点引进的科研、产业类项目,经认定符合标准的,可减少或免除用地指标取得费用。相关认定标准由区经委牵头制定。

(三)出让价款减免支持

在符合规划、不改变土地用途的前提下,对原工业、仓储用地进行改扩建及新引进项目提高容积率或增加地下建筑面积的,对经认定符合标准的,可减少或免缴土地出让价款差额部分。

出让合同或补充出让合同统一纳入全生命周期管理,对指标取得费、土地出让金等费用减免部分,纳入考核指标体系,考核不合格的,需补缴相关减免费用。

(四)履约保证金支持

对存量盘活项目,项目时间履约保证金收取比例可在土地出让价款的5%-20%区间内浮动,具体收取比例由镇、园区提出,上报工作小组审定。

(五)付款方式支持

对涉及补缴土地出让价款的存量盘活项目,由镇、园区提出并报工作小组审定后,可按照分期方式缴纳地价款,或在项目竣工后房地产登记前缴纳,最长时间不得超过2年。

(六)物业回购、转让支持

对存量转型为商业办公补地价类项目,对原用地单位无偿提供的15%经营性物业部分,考虑物业整体运营、管理便利需求,在用地单位与所在镇政府协商一致的前提下,鼓励企业以回购方式回购物业,办理不动产权证。

对园区平台公司等优秀的开发运营主体,通过对建设项目、转让对象的认定,在符合租售比例、转让条件等要求下,允许将定制厂房和研发楼宇分栋、分层转让给符合产业发展导向的重点项目,并办理不动产权证。

第十二条 (实施日期)

本实施意见自2018年7月1日起施行,有效期至2023年6月30日。



附件:关于印发《宝山区加快推进产业转型、盘活存量工业用地的规划土地管理实施意见》的通知